T2 em Lisboa: quanto pode render por mês? Um estudo de caso ilustrativo

Porquê um estudo de caso em intervalos

Quando um proprietário pergunta quanto rende um T2 em Lisboa, a resposta honesta nunca é um número único. O rendimento do alojamento local depende da época do ano, da qualidade do anúncio, das avaliações e de decisões diárias de preço. Por isso, este estudo de caso é um exemplo ilustrativo: usa médias públicas do mercado, mostra as contas passo a passo e apresenta sempre intervalos.

Um aviso importante desde o início. Os números que usamos são médias nacionais do alojamento local, não são específicos de Lisboa nem de um T2 em concreto. Servem para ensinar a fazer a conta, não para prometer um resultado.

Os dados públicos de partida

A fonte é o TravelBI, o portal de estatísticas do Turismo de Portugal, que divulga indicadores do alojamento local com base na monitorização da plataforma Lighthouse. No segundo trimestre de 2025, a taxa de ocupação média esteve entre 54,1% e 55,3% ao longo dos meses. A diária média (ADR, a sigla inglesa para o preço médio por noite vendida) subiu de 134,1 euros em abril para 169,5 euros em junho. O RevPAR, que mede a receita por alojamento disponível, fechou o trimestre em 93,8 euros.

• Ocupação média: 54,1% a 55,3% (TravelBI, AL, abril a junho de 2025).
• Diária média (ADR): cerca de 134 a 170 euros por noite vendida (TravelBI, abril a junho de 2025).
• RevPAR: 93,8 euros no fim do trimestre (TravelBI, junho de 2025).

A conta, passo a passo

Imagine um mês de 30 dias. Com 54% a 55% de ocupação, o alojamento fica ocupado cerca de 16 a 17 noites. Multiplicando pelas diárias do intervalo, a faturação bruta fica aproximadamente entre 2.200 e 2.800 euros por mês. É o resultado de 30 noites × ocupação × diária média, usando o extremo mais baixo e o mais alto dos dois indicadores.

Este valor é bruto. Antes de chegar ao bolso do proprietário, é preciso descontar a comissão das plataformas. Como exemplo, o Airbnb cobra hoje uma taxa única de 15,5% ao anfitrião; no Booking.com a comissão varia consoante o país e o tipo de propriedade. Com uma comissão de 15,5%, o intervalo desce para cerca de 1.900 a 2.400 euros. Ainda não estão incluídos limpezas, lavandaria, consumíveis, energia, condomínio, IVA e impostos, que dependem de cada caso e do regime fiscal.

Porque é que isto não se compara com uma renda mensal

É tentador pôr lado a lado este intervalo e a renda de um arrendamento de longa duração. Mas são unidades diferentes. Uma renda mensal é um valor fixo, pago todos os meses. No alojamento local, o rendimento resulta de uma diária multiplicada pelo número de noites ocupadas e muda ao longo do ano, com meses fortes e meses fracos. A diária média nacional, por exemplo, variou de 134 para 170 euros em apenas três meses.

Também não devemos misturar indicadores. A ocupação, a diária média e o RevPAR respondem a perguntas diferentes: o primeiro diz quantas noites foram vendidas, o segundo a que preço, o terceiro combina os dois sobre todo o parque disponível. Comparar uma renda mensal com uma diária, ou uma diária com um RevPAR, leva a conclusões erradas.

As três alavancas que mudam o resultado

1. Sazonalidade

A diferença entre abril e junho nas diárias médias mostra o peso da época. Quem pratica o mesmo preço o ano inteiro deixa dinheiro em cima da mesa nos meses fortes e fica com noites vazias nos fracos.

2. Preço dinâmico

Ajustar a diária de acordo com a época, os eventos e a antecedência da reserva ajuda a vender mais noites ao preço certo. Não se trata de baixar preços, trata-se de os alinhar com a procura.

3. Avaliações e qualidade do anúncio

Boas fotografias, uma descrição clara, comunicação rápida e mudanças impecáveis aumentam as avaliações. Boas notas dão mais visibilidade nas plataformas e permitem sustentar diárias mais altas.

Um exemplo de leitura prática: se a conta der, por hipótese, um intervalo de 1.900 a 2.400 euros antes de custos, a pergunta certa não é qual o valor mais alto, mas o que está dentro do seu controlo. A qualidade do anúncio, a estratégia de preço e a gestão das reservas empurram o resultado para o topo do intervalo; uma casa mal apresentada, com avaliações fracas ou preços fixos tende a ficar na parte de baixo, ou abaixo dela. É por isso que dois apartamentos iguais, na mesma rua, podem ter resultados muito diferentes ao fim de um ano.

O que levar deste exemplo

O objetivo do exercício é ensinar o método. Primeiro, partir de indicadores públicos com fonte e período. Segundo, construir a conta em intervalos e nunca num único número. Terceiro, descontar comissões e custos operacionais antes de falar em rendimento líquido. Quarto, lembrar que cada imóvel tem a sua realidade: a zona, a tipologia, o estado da casa e a gestão fazem toda a diferença.

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Fontes e aviso

• TravelBI, Turismo de Portugal: Alojamento Local, 2.º trimestre de 2025 (taxa de ocupação, ADR e RevPAR, dados Lighthouse). travelbi.turismodeportugal.pt
• Airbnb Resource Center: taxa única de serviço de 15,5% para anfitriões (consultado em setembro de 2026).
• Booking.com for Partners: comissão variável por país e tipo de propriedade.

Exemplo ilustrativo com médias nacionais do alojamento local, não específicas de Lisboa nem de um T2. Valores públicos de mercado, não são garantia de rendimento. As fotografias são de alojamentos reais em gestão BeGuest em Lisboa e não correspondem a este exemplo.